盘活存量 做优增量 推动经济高质量发展

在城市化进程中，中国经济从高速发展步入高质量发展新阶段，建设用地总量逐渐无法满足城市发展新需求，“盘活存量，做优增量”成为提升城市发展后劲、带动产业转型升级的重要突破口。近年来，越溪街道经济发展受城市化进程影响，体量变小、质量不高，从一定程度上制约了发展。在转型升级、创新发展大背景下，盘活存量工业工地、激励企业创新升级，是推动越溪街道作为城市副中心高质量发展的必经之路。

一、存量更新项目现状

（一）工业产业园基本情况

目前街道共有镇村两级工业产业园9家，总占地面积460亩，建筑面积31.4万平方米，入驻企业85家，2019年总税收2.79亿元。根据《吴中区关于存量工业工地市场化更新改造工作的实施细则》规定，街道工业产业园中的越溪工业坊，符合吴中区存量工业工地更新改造项目条件。

（二）工贸企业基本情况

街道辖区内共有企业299家，其中规上企业35家，机械加工行业约占50%，轻工类行业约占30%。辖区内共有41个工业地块，2019年总产值约68.8亿元，税收2.8亿元。

（三）存量跟新项目推进情况

2019年以来，街道着手启动存量更新，共有5个项目在推进过程中，共涉及土地约470亩。其中，集体资产项目2个，分别是越溪工业坊和张桥工业园；企业自主更新项目3个，分别是苏州市万盛实业有限公司、苏州市宏利来服饰有限公司和苏州苏高德实业有限公司。

二、存量更新项目推进过程中遇到的问题

在存量更新推进过程中，通过土地节约集约利用，不仅使原低效用地获得了新的生命力，也有利于形成产业集聚规模发展。但在实际推进实施过程中，也面临着一些问题，主要表现为以下几个方面。

（一）项目实施缺乏统筹规划

在具体实施过程中，街道层面缺乏有力抓手统筹规划，主要立足项目本身，对符合条件的存量更新项目初审后报送区政府会办。

（二）项目更新速度慢周期长

相对于项目新建，存量更新要复杂困难得多，因涉及权证手续不全、用地性质与现实业态不符等问题，面临“周期长、见效慢、难度大”等困境。以街道集体资产越溪工业坊存量更新项目为例，自2019年下半年启动以来，前期手续包括清退企业、拆除厂房、净地转让、方案设计、立项审批、工程招投标等多种流程，预计2022年底动工建设，2024年6月竣工，整个更新周期大约5年，效益产出还需视后期产业定位和招商而定，推进周期较长、效益产出存在不确定性。

（三）项目情况类型复杂多样

由企业主导的更新升级项目推进时，在符合土地性质和项目准入政策范围内，企业本身具备一定的更新改造自主性。但是针对集体资产升级改造中，受制约因素较多，譬如清退拆除现有低效企业和个别安置问题，都从一定程度上制约项目推进。以张桥工业园升级改造为例，该工业园内，由经营性资产13家、租赁土地自建厂房门店24家，民工子弟学校1家，情况复杂。主要是现租赁土地自建厂房门面的企业，在前期调查中，选择返租企业15家，待定9家（取决于回购方案和返租年限），没有企业同意回购。同时，因该工业园处于张桥农旅融合主要节点上，即使返租，也有严格的产业规划和项目准入，具体方案确定需权衡多方因素。

    三、区内外已有存量更新先进经验

（一）上海市城市更新实践

上海作为政府引导模式与苏州相近的城市，在城市更新过程中遇到的问题与苏州相近。针对这些问题，上海采取了一些列措施，颁布了《上海市城市更新规划土地实施细则》《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》等政策，支持、指导并制约土地更新。在产业控制上，严格把控产业项目准入和结构调整管理，建立产业结构调整负面清单，重点淘汰高能耗、高污染、高风险企业。在创新项目引导上，聚焦融合性数字产业、战略性新兴产业、现代服务业和现代农业，按照工业向规划产业区块集中的要求，不断提升产业基地和产业社区的能级。

（二）吴中区存量更新实践

2017年，苏州创域智能产业园项目作为吴中区第一试点园区，区国土局与木渎镇合作启动了存量土地市场化更新改造。目前，该产业园已建成开园，其存量更新的成功经验值得借鉴。

四、探索存量更新的新思路新方法

按照“产业集聚、企业集中、土地集约”总要求，积极稳妥推进存量工业用地市场化更新改造，加快淘汰落后产能，提高集约发展水平，转变土地利用方式和经济发展模式，全力推动街道高质量发展迈向新台阶。

（一）坚持规划引领，统筹产业布局

1.编制区域更新规划

根据吴中区、开发区存量更新政策要求和总体规划，结合街道实际，从优化区域形态、业态、质态着手，编制《存量工业工地更新改造目录》，明确更新区域规划、功能布局和实施计划。前期详细排摸梳理辖区内存量用地情况，特别是街道集体工业产业园现状，形成更新清单目录，分期有序带动整个辖区升级改造。特别是针对农旅融合片区，明确产业方向、更新内容和改造方式，提升低效用地利用率和产出值。

2.因地制宜循序推进

立足越溪工业坊和张桥工业园存量更新项目，按照差别化原则分类分期推进。明确目标，以吴中区、开发区重点打造的产业为导向，结合街道发展定位，确定更新区域；深挖潜力，将现状区位条件较好，未来转型空间较大，产出效益较高的区块，确定为转型区域；问题导向，在前期安全排查和“散乱污”整治的基础上，找准存在安全隐患和环境隐患点企业，确定关停清退区域。

3.试点先行辐射全域

以街道存量更新现状看，既有政府主导的集体资产工业园改造，也有以企业主导的更新项目，及时梳理总结各类型存量更新推进流程、遇到困难以及经验做法，形成务实管用、分门别类的操作手册，形成一批可复制可推广样本，为今后其他项目推进形成可借鉴易操作的蓝本，为全街道实现“产业集聚、企业集中、土地集约”的健康发展新模式奠定基础。

（二）优化运行模式，提高更新效率

1.发挥政府市场双向作用

充分发挥政府导向和市场调节作用。一方面，按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，以政策扶持为引导，亩均效益为方向，鼓励社会资本参与存量工业工地市场化更新改造投资建设，着力释放低效和闲置工业用地潜力。另一方面，在以政府为主导的集体资产改造中，注重招商先行，立足需求导向，通过政企合作实现效益共赢。同时，发挥好政府定标准、建制度、重服务、强监管作用，实现产出和效率最大化。

2.推行全周期智慧化管理

借助“互联网+”，建立工业企业大数据平台，将智慧化理念融入存量更新规划、建设、管理、运营等全周期管理，优化手续办理流程，并在指标考核、成果规范等方面提高信息化、标准化、自动化程度，为后期监管提供数字依据。同时，增设绿色通道，打通更新全流程中的各个环节，一条龙一揽子解决推进问题，统筹建立存量更新跨部门联动协同机制。

3.注重综合配套要素集聚

以工业工地存量更新为契机，统筹工业、研发、办公等综合要素配备，强化公共服务设施和市镇基础功能混合，提升存量用地价值，提优城乡环境质量。探索“工业上楼”等方式，拓展空间资源利用率，合理规划建设企业自备住房、人才公寓、生活配套等公共设施，打造功能完善、集约高效的产城融合区，增强对高新技术产业和高科技人才的吸引力，实现区域良性循环。

（三）加强项目管理，提升服务水平

1.严格项目准入标准

工业用地存量更新需以项目为抓手，围绕功能和效益“双重匹配”原则，开展规划编制、招商引资和运营策划等一系列分层次分阶段的项目落地链条。按照分级评价标准，制定相应的产业用地标准，明确投入产出、税收、环保等指标，升级企业用地效益门槛，把关新进项目质量和性质，从而以项目引领更新和保证在开发效率，实现产城融合和产业升级。

2.组建专业管理团队

组建全程跟踪存量更新项目服务管理团队，加强企业服务中心、越旺集团、资管办等职能部门联动协作，聘请专业运作团队，因地制宜规范集体资产升级改造，第一时间依法依规帮助企业解决实际问题。同时，探索实行重点项目“一站式”服务模式，规范细化“一企一档”，全流程服务企业升级改造，并建立长效全过程监管机制，促进更新项目早见效。

3.落实后续长效管理

加强已升级改造完成的项目后续跟踪管理。搭建高标准厂房交易平台，根据企业实际产业类型，采取短期、中期、长期等不同年限的灵活多样的批租方式，积极引导优质工业项目、中小型企业通过市场租赁高标准厂房增强企业发展后劲。落实综合行政执法，压实日常安全、环保等检查，避免出现低效、污染、隐患企业入驻，切实维护存量更新成果。

向存量要增量，向增量要质量，是推动高质量发展的重要途径。我们要立足现有更新项目，创新机制体制，积极沟通协调，加快推进速度，以存量更新的实际成效助推街道经济社会事业和城乡整体面貌的大提升。

（吴中区“三会”越溪街道分会）2021年1月