坚持改革创新 促进经济转型

木渎镇天平村是苏州市的先行村和吴中区的革命老区村，也是吴中区乃至苏州市建国以来变化较大、村级经济持续高质量发展的村（社区）之一。截止2019年，该村拥有村级总产达11.87亿元，现有村级集体工业小区4个，工业厂房17.9万平方米，三产服务业载体30.4万平方米。2019年实现村级稳定收入1.15亿元，全村上缴国家税收7763.88万元，其中村经济合作社缴纳税收790。53万元，村民各类股份分红2755万元，用于民生福祉资金1328万元，村级集体当年盈余2356万元。

近年来，随着城乡一体化的快速推进和经济转型升级步伐的加快，天平村的经济发展也遇到了前所未有的挑战。在困难和挑战面前，天平人以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，进一步解放思想，开拓进取，跳出传统发展模式和思维，牢记总书记对加快建设“强富美高”新江苏的嘱托，弘扬吃苦耐劳、敢为人先的精神和传统，勇于将挑战化为机遇，在突破资源等制约发展的瓶颈以及战胜近期转型升级所带来的困难，实现村级经济持续高质量方面又率先进行大胆探索和实践，为新形势下我镇村（社区）经济的持续高质量发展提供参考路径和方法，不断把“强富美高”新木渎建设推向前进。王森街区（原木渎香港街商圈）的成功转型就是该村的又一典例。

一、王森街区的历史状况

王森街区位于木渎镇灵天路东、花苑西路南、香港路西、中山西路北的原香港街商圈，现有三产载体16万平方米，其中天平村拥有10万平方米。街区北侧为木渎行政服务中心、文体中心、馨乐花园、泉景花园等居民住宅。香港街商圈为原天灵村的工业小区，厂房分散凌乱，于2003年通过“退二进三”重新规划建成，形成了当时木渎镇颇具规模的三产服务区--香港街商圈，同时带动周边原木渎镇新区房地产公司开发的香港街及花苑西路两侧临街商铺。2014年前区域内商贸繁荣，先后有华润超市、特易购等商业综合体以及大量宾馆、餐饮服务业和娱乐业入驻，成为木渎镇以及苏州西南部重点商业区和三产服务业聚集区，其中娱乐业占60 %，其中整条花苑街西部两侧个人商住房全部经营娱乐业，周边不少购地自建房也纷纷改造成为娱乐业用房。这些娱乐业基本无消防设施和消防通道，大都是个体经营、无证经营，存在严重安全隐患等。虽经多次整治都无法达到正常经营要求，还存在不少社会治安问题，是苏州市公安部门的重点监管地区。2014年前后，随着香港街华润超市门店迁至金山路、 “两山一镇”环境综合整治提升工程的实施、灵天路施工、“八项规定”的出台等，区域内商业逐渐开始萎缩。尤其是从2018年下半年开始，国家加大了对低端娱乐行业的管控，对区域内所有无证经营娱乐业全部实行停业关闭。同时，区域内的餐饮、宾馆业也持续衰退，不少门店纷纷停业转产或退租，导致香港街三产服务区当年的租金收入急速下降至不到1000万元。

面对如此严峻的形势，天平村领导班子直面挑战，决定从2018年底开始，对香港街商圈进行转型升级。止2019年底，街区已正式改名为王森特色街区，一体化街区规模已扩大到将近16万平方米，全年完成村租金收入2200万元。

二、基本做法：

1、坚持用新发展理念指导，加大产业结构调整力度

如前所述，香港街商圈由于产业单一、环境较差，已不适应现代人生活和社会发展的需要。为此，天平人在这次香港街商圈产业结构调整中，坚持以新发展理念为指导，坚持走“绿色、文化、可持续”的发展之路，下壮士断腕之心对大型娱乐场所进行腾退，在积极配合公安机关对区域内低端娱乐业全面实行关停清退的同时，一方面对腾退出来的载体重新进行招商，引入新的项目以加快调整区域产业结构和盘活存量，另一方面，对欲对外出售的三产载体筹措资金进行回购，以扩大发展载体提升增量。三年间，整个街区共计回购、清租、调优7万平方米，先后引进了王森教育集团、龙湖地产等一批知名企业成功入驻，把低端娱乐业态比重从原来的60%压降到目前的8%，有效净化了区域环境和调整了产业结构，整个街区业态得到有效调整。

2、坚持实施品牌发展战略，确立街区发展未来目标

由于木渎地区商业载体规模庞大，其中大型商业综合体有广电娱乐城、大运城、攸方、金桥邻里中心以及长江路、金山路商圈等。因此，在这次香港街转型过程中，该村十分注重品牌的招商和引进。王森是南京人，艺术科班出身，90年代初到香港学习西点，后至法国、日本进修，93年后从香港回到国内发展，并在中国创立王森国际咖啡西点西餐学院（又名王森烘焙魔法学校或王森教育、王森学校），并先后在上海、北京、广州等全国其他省市区建立分校，是中国分子厨艺美食研究者，中国首位研究窑炉面包烘焙技术的研发推广人，首位加入法国Prosper Montagne美食俱乐部的中国人，国际裁判，享受国务院政府特殊津贴人士。2016年王森学校迁址至香港街原特易购大厦一楼，并将此处设为国内总部，学校升级为专业西点西餐咖啡技能培训学校。该校师生分别在多次国际食品类项目比赛中获奖，2017年被国家人社部评为国家级高级技能人才培训基地、国家级世赛基地。同时，根据镇政府安排，北部的原木渎文化中心作为木渎镇行政服务中心，木渎文化中心搬迁至街区北部，无疑为区域的文创产业的发展创造了条件。为了树立区域品牌，做大和确立香港街主导产业，根据街区现有三产载体分布和配套功能，结合古镇旅游和对新兴业态调研，天平村决定在成功引进王森教育集团的基础上，将原香港街商圈更名为王森街区，重点培育发展教育、培训、文创等新兴业态和特色产业，通过王森教育品牌和王森的名人效应来实施香港街的转型升级，以提升街区的品牌和竞争力。村里将已迁出的原华润超市门店8000平方米室内建筑改造成为魔法森林，作为王森学校的专门教育培训基地，用于各类西餐咖啡技能培训，整个王森学校面积达到3.5万平方米，在校学生达3500人，村也可获得每年700万的稳定收益。通过引入王森集团，努力将原香港街商圈打造成为包含教育、培训、文创、古镇全域旅游为一体的万人王森特色街区，真正实现街区整体转型，引领木渎绿色、文创、旅游特色文化。

3、加大私人资产回购力度，积聚持续发展载体资源

前几年，香港街商圈十分繁荣，三产门面房转让价格和租金持续攀升。但是2018年下半年以来，随着国家对低端娱乐行业管控政策的逐步到位，花苑街西侧等大量私人娱乐用房全面被关停，不少房屋空关无人租赁，三产门面房转让价格和租金持续下跌。因还贷及生计等原因，不少人不得不对外出售产权或被银行等收购，整条街道显得较为冷落萧条。三产载体是持续发展的不可再资源。由于这些三产载体都在街区内，且都临街面市，每户大都为两间的两层楼房，可以实行联合出租或独立经营。为此，天平村一方面做好村级载体的租赁合同的清退和租金的清算，腾出载体用于发展新兴业态和特色文化产业。另一方面，通过积极筹措资金，对欲出售的商业、三产用房等用较低的价格予以收购，实现村级三产载体的快速增长和聚集。截止2020年上半年，共投入资金9000多万元，完成2万多平方米资产的回购，一体化街区规模已扩大到将近16万平方米，成为木渎镇和苏州西南部的重要商圈和特色街区。

4、加大区域环境改造力度，全面提升区域环境质量

环境氛围和配套设施也是软环境和生产力。由于香港街商圈建设年代较久，环境和配套设施水平较低，与特色街区及近期新建的商业综合体存在较大的差距。为此，近年来，该村加大了区域环境改造力度，持续投入约1.7亿，先后进行街区灯光工程、水景步行街、道闸系统、外立面以及街巷路面等进行了一系列改造，街貌村风、区域环境焕然一新。清晨，驻足在灵天路上，只见灵天路东侧数千平方米的停车场石雕工艺群庄严雄伟，高高的棕榈树直插蓝天，远眺西边的灵岩山背景，真是一番“山近灵岩地更幽”意景，令人心旷神怡，如同到了美丽仙境一般；再向东往街面看，已改造启用的水景步行街，路口六柱古色古香，水池小巧雅致，一条小溪镶嵌路中，亭榭廓桥、灯光分布其中，一路流水潺潺，灰色花岗石路面平坦整洁，两侧建筑古色古香，仿佛置身于古典园林中，整个街区令消费者流连忘返；当你站在街区东端向西看，更是一副由近至远的朦胧山水水墨画。目前街区已入驻了老枫亭、西山人家、洋洋大酒店等餐饮、宾馆企业13家。到了晚上，街区主要道路两侧建筑上爘烁的霓虹灯和华丽的路灯，整个街区灯光泻地，如同白昼，营造了浓厚的消费氛围。今年以来，街区又实行规范化物业管理，对区域环境和停车秩序实行规范管理，全面提升区域服务质量和水准。

三、存在的主要问题

1.主导产业尚形成。由于整个街区三产服务业载体达16万平方米，加上木渎紧临苏州市区及高新区，周边及辖区内综合商业载体也较多，所引进的王森集团主要从事西餐咖啡技能教育、培训，现使用面积3.5万平方米,约占村级载体总面积的30%，可以说，整体街区的真正主导产业尚未较快形成。因此，要加快街区主导产业的调研，加强产业规划方案的深化细化，要围绕加快盘活存量（载体）、提高增量（收益）目标，尽快完善区域规划，然后有针对性开展招商引资尤为重要。

2．载体闲置矛盾突出。由于木渎辖区内若干城市综合体的开张运行，加上国家加强公款消费管理政策的实施，对街区的餐饮业等带来相当大的影响，不少连锁酒店和餐饮业先后退出，导致一定数量载体的闲置，且矛盾还相当突出。加上花苑西街为环通金山路与灵天路的区间通道，由于道路不宽，两侧娱乐用房改造和业态调整难度不小。

3.疫病突降雪上加霜。今年以来，随着突如其来的新冠病毒疫情的发生，对街区的经营带来了更为严重的冲击。从2月至4月，宾馆基本无人入住，餐饮业也基本关门，整个街区一片萧条。不少承借户也纷纷要求减租或退租。同时，也殃及该村其他三产房的出租和经营，预计全村全年将减少收入   1800万元。

4.配套设施有待完善。由于该街区建设时间较早，为减少投资成本，当时所建载体没有规划建设地下停车场等设施，每幢建筑周边可用于停车的设施也不多，从而影响了区域环境和消费环境。为了改造环境，去年投资新建了步行街，但也相应减少了停车场所。如果对顾客车辆停车时间确定不合理，不能妥善处理停车与消费的关系，也会影响营商环境和消费环境等。

四、几点建议

1、加强街区产业规划至关重要

由于该地区的原有载体以餐饮、宾馆服务业为主，且不少项目已退出，不少设施只要略加改造就可直接使用。因此，该街区除了引进以王森集团的西餐咖啡技能教育、培训业为主的业态外，建议根据现有苏州市消费热门、国家倡导发展的三产服务业以及本镇旅游业、产城融合发展规划，进一步细化区域产业发展规划和业态导向，实现多产业、多点位开发，与大型城市综合体错位经营，实行扬长避短、拾遗补缺发展，并通过更高层次的未来发展产业调研论证，确定未来街区发展产业和方向。为了加快培育新业态，建议参照苏州市发展新兴产业奖励政策，也制定相应的招商和入驻项目奖励政策，对因疫情影响的入驻商家建议适当减免部分租金。

2、运行品牌战略打造街区特色

从实践经验来看，一个好的品牌能经得起市场的考验和消费者的检验。王森街区的总面积已超过16万平方米，初步行成了一个颇具规模的商业综合体。但与一般商业综合体相比较，该街区分布较为分散，停车等配套设施等不尽完备为其弱点，但也是其优势。地域分散有利于分散消费，载体分散有利于错位经营，加上临近灵岩山的自然环境，可以吸引更多的消费者前来驻足消费。因此，建议天平村进一步拓宽发展思路，学习借鉴参考成功商业综合体的经验和理念，在经过对木渎地区乃至苏州及周边商业综合体的调研，尽快确定符合该街区的主导产业及重点发展行业，据此实施有目的地开展行业品牌招商引资，通过品牌带动效应来保证街区的持续高质量发展。

3、营造区域环境氛围助推发展

王森街区区域分散，周边有灵岩山、天平山、胥江等自然景观，四周又是中山西路、灵天路、香港街、花苑西路，加上区域内三至四层各幢建筑独立成体，互不相连，有利于形成单独特色消费，营造区域特色环境氛围，以吸引消费、促进消费，提升街区知名度和竞争力十分有利。从首条形成的步行街效应来看也证明了这一点。建议一是在加强区域停车管理的前提下，千方百计挖掘停车资源，让消费者来了能就近停车，而且要给予较为充裕定车时间或根据消费类别予以免费停车，不能因为停车问题制约或影响消费。二是对整个街区的临街建筑立面、灯光布置，以及道路走向、街景小品、绿化等布置，建议委任专业公司或人员根据生态环境、名山红枫等进行全面筹划，并根据不同的业态布局、不同的楼幢、不同的道路进行细化，营造出具有区域特色的幽雅环境。

4、坚持加强领导保证街区常盛

在当今这个村（社区）经济转型发展的关键时刻，建议天平村党委坚持以新发展理念为指导，结合乡村振兴战略的实施，一以贯之加强对经济工作的领导，切实加强王森街区转型发展的领导，精心组织，大胆探索，大胆实践，进一步优化完善区域产业规划，加大产业招商和改善环境力度，加快盘活存量提升增量，加快培育新兴产业和主导产业，并保证良好的社会经济效益，以保证天平村的经济持续高质量发展以及王森街区的持续繁荣，为新形势下传统商圈的转型发展探索经验，提供路径参考。

（吴中区扶贫“三会”木渎镇分会）

2020年12月